了吗。公司法律顾问说这样违法，属于以租代售，国家不让这样。

我知你多，所以我想问问你怎么能规避风险。”兰。

方轶沉默片刻，抬看向金兰：“兰，这事从上说确实不合法，但是法律后果无非是租赁期限超过二十年的分，法院不支持，会被判令退回相关款项。”

“哦，这样啊！这我就明白了，现在什么事没有风险，这风险我们能承受。”兰想了下。

“你们合作的养老项目证照全吗？”方轶问。

“证照齐全，上个月都补齐了。我们这个项目属于先上车再买票，这事在咱们省太普遍了，不算啥大事。”兰大咧咧。

“嗯，据《最人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若问题的解释》第二条规定，租人就未取得建设工程规划许可证或者未照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

同时，该解释第三条规定，租人就未经批准或者未照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

我的意思是，如果你们合作的养老项目证照齐全基本上租合同被法院认定无效的风险基本为零。”方轶解释。

“那还有其他风险不？”兰认真。

“风险肯定是有的，比如变相超过二十年租赁期限的风险。

据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过分无效。所以在售（租）时，最好跟对方说清楚，约定好，以免后面扯。

而且易合同中也不能写转让产权，办理过之类的内容，合同内容要现租房屋的内容，只是使用权的转移。”方轶。

“那合同名字叫《转让房产合同》可以吗？其实就是听个名。”兰问。

“其实法院审理这类案件是不会太在意合同名字的，主要看合同内容。但是多一事不如少一事，所以我不建议你们这么写，可以模糊些，比如合同，使用权转让合同之类的。”方轶。

“其实这易买方和卖方都明白是怎么回事。我们建的都是独栋小别墅，只有一个是联排，环境可好了，这阵来看房的年轻人不少。”兰。

“不是养老项目吗？年轻人也能租啊？”方轶有发蒙，难不成年轻人提前退休状态了？

“兄弟，你就是太实诚了。这还不容易，上有政策下有对策，年轻人可以用他们父母或者爷爷的名义买（租）养老房。谁在里面住，没人。

还有其他风险不？”兰笑。